Zajištěná investice pod vaší kontrolou

Obecná definice zemědělských pozemků vychází ze zákona č.334/1992 Sb. na ochranu zemědělského půdního fondu. Tímto zákonem se také stanoví hlavní využití konkrétních druhů zemědělských pozemků (např. orná půda, trvalý travní porost, vinice, chmelnice, ostatní plocha apod.).

Bonita zemědělské půdy (BPEJ) a její charakteristika je stanovena vyhláškou č. 227/2018 Sb., kterou vydává Ministerstvo zemědělství. Současně uvádí, které druhy zemědělských pozemků mají přiřazenou konkrétní BPEJ. Další důležitou právní normou je vyhláška č.48/2011 Sb. o stanovení tříd ochrany, kterou vydává Ministerstvo životního prostřední a která určuje ochranu zemědělských pozemků s konkrétní BPEJ.

Údaj o BPEJ pozemku naleznete na listu vlastnictví v oddíle F a můžete si ho ověřit v aplikaci Nahlížení do KN prostřednictvím portálu Statní správy zeměměřictví a katastru (www.cuzk.cz).

Bonita půdy komplexně vyjadřuje její vlastnosti z hlediska půdních typů (např. hnědozem, černozem, nivní půdy), umístění v klimatických pásmech, sklonitosti a orientace pozemků vůči světovým stranám.

Hodnota BPEJ je daná vyhláškou a pohybuje se v rozmezí 0 – 20 Kč/m2. Zjednodušeně můžeme říci, že čím je vyšší hodnota, tím je kvalitnější půda. Pokud budeme vycházet z tohoto principu, nejkvalitnější půdy se nachází v oblastech jižní Moravy (okres Uherské Hradiště, Hodonín, Břeclav, Znojmo), střední Moravy (okresy Brno-venkov, Vyškov, Kroměříž, Prostějov, Olomouc, Šumperk, Přerov), dále sem patří vybrané lokality severní Moravy (okres Opava), Polabská nížina (okresy podél řeky Labe) a některé okresy Ústeckého kraje (Louny, Litoměřice). Nejúrodnější půdy v ČR se nachází v etnografické oblasti střední Moravy zvané Haná, která zahrnuje okresy Vyškov, Prostějov, Olomouc, Šumperk, Přerov a Kroměříž.

V rámci obchodování se zemědělskou půdou došlo za posledních 10 let k zásadnímu posunu v určování tržní ceny. Dříve se tržní cena převážně odvozovala z vyhláškové ceny podle BPEJ a tvořila hlavní parametr při stanovení ceny za m2. V posledních letech se nůžky mezi vyhláškovou a tržní cenou výrazně otevírají a v současné době hlavním parametrem pro určení tržní ceny je lokalita s přihlédnutím k vedlejším parametrům (podmínky pachtu, bonita, velikost a umístění pozemků v katastrálním území, přístup k pozemkům, vzdálenost k zastavěnému území obce, možnosti využití apod.). Příkladem může být prodej pozemku (bez možnosti změny užívání nebo převedení na stavební pozemek) s vyhláškovou cenou 5 Kč/m2 za tržní cenu 50 Kč/m2, kde hlavním parametrem byla lokalita.

Aktuálně průměrná tržní cena zemědělské půdy v ČR činí 25,35 Kč/m2 (zdroj farmy.cz). Tržní ceny v jednotlivých lokalitách se však výrazně liší. U hlavních zemědělských výrobních oblastí se tržní ceny pohybují v rozpětí 30 – 50 Kč/m2.

Průměrná tržní cena zemědělských pozemků za posledních 15 let se zvýšila z 6,83 Kč/m2 v roce 2005 na 25,35 Kč/m2 v roce 2020 (zdroj farmy.cz).

V rámci podmínek společnosti Agrární půdní fond s.r.o. nabízíme našim klientům zhodnocení ve dvou variantách, a to ve výši 8,5 % a 10 % p.a.

Základním rizikem je správné určení tržní ceny ve vztahu k parametrům konkrétního souboru pozemků. Téměř každý pozemek je prodejný, pokud má správně nastavenou cenu. Je jen otázka času, kdy se objeví ten správný zájemce, který je ochoten a schopen pozemek koupit.

Správné posouzení parametrů pozemků, zkušenost s obchodováním zemědělských pozemků, znalost tržních cen v jednotlivých lokalitách, znalost problematiky pachtovních smluv a nakonec i znalosti z oboru zemědělství jsou těmi činiteli, které odlišují úspěšné obchodníky a investory od těch méně úspěšných.

Otázka zásadního zhodnocení u zemědělských pozemků je spíše výjimečná záležitost. Příkladem může být změna územního plánu a převod pozemků ze zemědělského využití na stavební. Pak dochází k výraznému nárůstu ceny pozemků vzhledem ke změně využití. Běžnějšími vlivy na výši zhodnocení investice jsou z makroekonomického hlediska vývoj tržních cen zemědělských pozemků, vývoj poptávky v tomto segmentu realitního trhu, vývoj inflace a úrokových sazeb a případná legislativní omezení.

V praktickém pohledu se spíše zaměříme na rizika držení pozemků. Ve většině případů je k pozemkům sjednána pachtovní smlouva, na základě které pachtýř (zemědělec) užívá naše pozemky a je povinen nám mimo jiné hradit pachtovné (nájemné). Měli bychom dbát o to, aby sjednané pachtovní podmínky odrážely reálné podmínky na trhu v daném čase, a to především výši pachtovného a dobu pachtu. Uzavřením nevýhodné pachtovní smlouvy můžeme výrazně znehodnotit investici a při následném prodeji budeme mít problém najít zájemce za požadovanou cenu. Dále je nutné alespoň jednou ročně zkontrolovat, že pachtýř dodržuje podmínky pachtu a nevyužívá pozemky jinak, než bylo sjednáno. Jednou ročně je na místě zkontrolovat platný územní plán a regulační plán pro dané katastrální území kvůli režimu využití pozemků a vzniku možných předkupních práv, která vznikají ze zákona nabytím účinnosti územního nebo regulačního plánu dle § 101 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., stavebního zákona. Další záležitost, které bychom měli věnovat pozornost, jsou případné probíhající pozemkové úpravy.